공장을 매입할 계획이신가요?
그렇다면 꼭 짚고 넘어가야 할 것이 있습니다. 바로 “건물 부가가치세(VAT)” 문제입니다.
많은 분들이 공장 거래 시 토지와 건물의 부가세 과세 여부를 정확히 모르고 계약을 체결했다가,
수천만 원의 세금을 납부하거나 환급받지 못하는 실수를 범합니다.
이 글에서는 공장 건물 매매 시 부가세 과세 기준, 환급 요건, 계약서 작성 시 유의사항,
그리고 실제 사례까지 상세히 안내드립니다.
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📌 공장 매매 시 부가세, 어디까지 과세될까?
공장 부동산 거래는 일반적으로 “토지 + 건물” 형태입니다.
이 중 토지는 부가세 면세, 건물은 과세 항목입니다.
항목 부가세 적용 여부 비고
| 건물 | ✅ 과세 대상 | 부가가치세 10% 부과 |
| 토지 | ❌ 면세 대상 | 부가세 없음 |
| 기계장치 | ✅ 과세 대상 | 고정자산 포함 시 부가세 발생 |
👉 즉, 공장 매매 시 건물 금액에 대해서는 부가세 10%가 부과되며,
이를 매수자가 부담하게 됩니다.
✅ 부가세 누가 내야 할까?
구분 세금 계산 방법
| 매도자 | 세금계산서 발행 (건물 금액 기준, VAT 포함) |
| 매수자 | 부가세 납부 → 환급 요건 충족 시 환급 신청 가능 |
💡 매도자는 부가세 포함하여 금액을 청구하고,
매수자는 건물 부가세 10%를 납부한 후, 환급받을 수 있는 조건이 되는지 확인해야 합니다.
✅ 부가세 환급 가능한 경우 (과세사업자 조건 필수)
부가세를 환급받기 위해선 다음 요건을 모두 충족해야 합니다:
요건 설명
| ✅ 과세사업자일 것 | 일반과세자 (면세사업자는 불가) |
| ✅ 사업용도 사용 | 임대 또는 직접 공장 운영 등, 영리 목적 사업 활용 |
| ✅ 적법한 세금계산서 수령 | 매도자로부터 정식 세금계산서를 받아야 함 |
| ✅ 사업자등록 반영 | 건물 주소가 사업자등록상 사업장이어야 함 |
❌ 단순 투자, 비사업용 구매, 면세사업자는 환급이 불가합니다.
🔍 실사례 예시로 이해해보기
사례 A
- 공장 매매 총액: 10억 원
- 건물: 6억 원
- 토지: 4억 원
- 부가세: 6억 × 10% = 6,000만 원
- 총 실지불액: 10억 + 6,000만 원 = 10억 6천만 원
→ 매수자가 위 조건을 충족하면 6,000만 원 부가세 환급 가능
📄 계약서 작성 시 꼭 체크해야 할 사항
항목 체크 이유
| 건물 vs 토지 구분 기재 | 과세/면세 항목 구분 필수 |
| 세금 포함 여부 명시 | 매도자와 매수자의 세금 부담 혼선 방지 |
| 부가세 별도 명시 | 환급 목적이라면 반드시 분리 표기 |
| 세금계산서 발행 명확화 | 부가세 환급을 위해 세금계산서 필요 |
📌 계약서, 부동산 중개계약서, 잔금 명세서에 건물/토지 구분 및 부가세 여부를 명확히 표기해야
국세청 환급 심사 시 문제가 없습니다.
💡 매도자 간이과세자인 경우 주의!
- 간이과세자는 세금계산서를 발행할 수 없습니다.
- 따라서 매수자는 부가세를 내더라도 환급 불가입니다.
매도자의 사업자 유형 반드시 사전 확인!
📈 부가세 환급 시점과 절차
단계 설명
| ① 매입 후 1개월 내 사업장등록 | 건물 주소를 사업장으로 등록 |
| ② 세금계산서 수취 | 잔금일 기준 건물 금액에 대해 수령 |
| ③ 부가세 신고 | 분기별 신고 시 환급 신청 (4월, 7월, 10월, 1월) |
| ④ 환급 수령 | 약 1~2개월 이내 환급금 입금 (세무서 심사 후) |
사업자등록을 안 하면 부가세 환급 불가입니다.
❗ 이런 경우에는 환급이 안 됩니다
- 매수자가 면세사업자일 경우 (ex. 병원, 학원 등)
- 임대 목적이라도 면세 임대업일 경우
- 세금계산서를 받지 못했거나 오류가 있는 경우
- 건물 사용용도가 비사업용일 경우
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 건물 부가세는 무조건 환급받을 수 있나요?
A1. 아닙니다. 반드시 과세사업자여야 하고, 사업용으로 사용해야 합니다.
Q2. 토지에도 부가세가 부과되나요?
A2. 아니요. 토지는 부가가치세 면세 항목입니다.
Q3. 매도자가 간이과세자이면 부가세를 못 받나요?
A3. 네. 간이과세자는 세금계산서를 발급하지 못하므로 환급이 불가능합니다.
Q4. 매수 계약서에 부가세 항목이 없다면 어떻게 되나요?
A4. 국세청은 건물·토지를 통합 금액으로 간주할 수 있습니다. 환급이 어려워질 수 있습니다.
Q5. 임대업용 공장도 환급이 가능한가요?
A5. 과세 임대업(사업자등록 + 세금계산서 발행)일 경우에는 가능합니다.
✅ 결론: 공장 매매 시 건물 부가세, 무시하면 손해!
공장 매입은 단순한 부동산 거래가 아닙니다.
부가가치세 환급 여부에 따라 수천만 원의 손익이 갈릴 수 있는 매우 중요한 사안입니다.
🎯 체크포인트 요약
- 건물은 과세, 토지는 면세
- 매수자는 부가세를 부담하고 환급 조건 충족 시 돌려받을 수 있음
- 계약서에 건물/토지 금액 구분 필수
- 세금계산서 수령 및 사업자등록 필수
🧾 지금 공장 매입을 계획 중이라면, 세금 구조부터 꼼꼼히 검토하세요.
손해 보지 않기 위해선 사전에 세무사 상담도 강력히 추천드립니다!