부모님과 자식 간 부동산 거래, 정말 매매로 처리하면 끝일까요?
시세보다 싸게 팔았더니 증여세 폭탄을 맞았다는 사례, 뉴스에서 자주 보셨을 겁니다. 가족 간 거래는 국세청에서도 고위험 거래로 간주하여 집중 관리 대상으로 분류합니다.
이 글에서는 부모 자식 간 부동산 거래 시 증여로 간주되는 경우, 정상적인 매매로 인정받는 기준, 실제 거래 입증 서류, 그리고 양도소득세, 증여세, 취득세 절세 전략까지 상세하게 알려드릴게요.
1. 시세보다 싸게 팔면 무조건 증여세 대상일까?
답은 **“그럴 수도 있고, 아닐 수도 있다”**입니다.
🔍 국세청 기준: 시가의 30% 또는 3억 원 초과 차이 시 ‘증여 간주’
- 부모가 자식에게 부동산을 팔 때 시세보다 너무 낮은 가격에 매매하면,
- 시세와 거래가의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과할 경우,
해당 차액을 증여로 간주하여 증여세가 부과됩니다.
예: 시가 10억 원 아파트를 6억 원에 자녀에게 매매 → 차액 4억 원 = 40% → 증여세 부과 대상
📌 절세 포인트: 매매가격은 시가 대비 70% 이상, 혹은 시세와의 차액이 3억 원 이하여야 증여세를 피할 수 있습니다.
2. 부모 자식 간 거래 시 인정받는 정상 매매 기준
국세청은 **‘거래의 실질성’**을 매우 중요하게 봅니다.
✅ 인정받는 정상 매매 요건
- 매매계약서를 실제 작성하고 서명/날인할 것
- 자녀가 실제로 대금을 지급한 내역이 존재할 것 (현금, 계좌이체 등)
- 거래 후 소유권 이전등기 완료
- 잔금일, 등기일, 입주일이 일치하거나 일관성 있는 흐름
📌 가족 간이라 해도 시세 조사, 거래내역 투명성, 자금 출처 명확화는 필수입니다.
3. 국세청이 의심하는 ‘가짜 매매’ 사례
❗ 아래와 같은 경우, ‘증여로 가장한 매매’로 간주될 수 있습니다.
- 계약서만 있고 대금은 주고받지 않음 (형식상 매매)
- 자녀 명의로 등기만 이전했을 뿐 사실상 부모가 계속 소유
- 세입자 없는 집에 부모가 계속 거주
- 자녀가 대금 출처를 설명 못함 (소득, 대출, 증여 등 입증 불가)
📌 실거래 내역과 거주 실태까지 확인하는 게 요즘 국세청 방식입니다. 단순 서류만으론 부족해요.
4. 양도소득세·증여세·취득세 비교로 보는 절세 전략
항목 증여 정상 매매 저가 매매 (의심 거래)
| 양도세 | 없음 | 부모에게 발생 | 부모에게 발생 |
| 증여세 | 자녀가 납부 | 없음 | 차액만큼 부과 |
| 취득세 | 3.5~4.6% (가액 기준) | 1.1~4.6% (거래가 기준) | 기준 가액보다 높게 부과될 수 있음 |
| 세무조사 리스크 | 낮음 (명확한 증여신고 시) | 낮음 | 높음 |
✅ 절세 전략 요약
- 정상 매매: 시세 기준 70~100% 수준에서 자녀가 자금 출처 명확히 하여 매매
- 사전 증여 후 매매: 일부 지분은 증여, 일부는 매매해 세금 분산
- 가족 간 거래 시 세무사 상담 필수!
5. 실거래가를 증명할 수 있는 서류 준비 방법
국세청 조사에 대비해 거래의 실질을 입증할 수 있는 서류를 준비하세요.
필수 거래증빙 서류
- 매매계약서 원본
- 자금이체 내역 (이체확인증, 통장 사본)
- 부동산 시세 자료 (국토부 실거래가, KB부동산, 감정평가서 등)
- 대출 계약서 및 잔금 지급 영수증
- 소유권 이전등기 완료 서류
📌 자금조달계획서 제출이 의무인 거래(수도권 3억 원 이상, 비수도권 4억 원 이상)는 더 꼼꼼히 준비해야 합니다.
6. 세무조사 시 대응 가능한 거래증빙 요령
국세청이 세무조사를 시작했다면, 아래와 같은 요령으로 대응하세요.
🛡️ 효과적인 대응 전략
- 세무사와 즉시 상담, 조사 대응 플랜 수립
- 거래과정 설명서 및 자료 정리 (타임라인 형식으로)
- 거래 전·후 계좌 내역 정리
- 자녀의 자금 출처 증빙자료 정리 (소득, 대출, 증여 등)
- 대금 입금 날짜와 계약서의 날짜가 일치하는지 확인
📌 국세청은 비정상적 거래 패턴, 반복 거래, 탈세 정황에 민감하게 반응합니다. 사전에 완벽하게 준비해야 합니다.
7. 가족 간 부동산 거래 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 부모님이 5억짜리 아파트를 2억에 팔면 증여세 대상인가요?
A. 네, 시세 30% 이상 차이나므로 3억에 해당하는 증여세가 부과될 수 있습니다.
Q. 계약서만 쓰고 대금은 나중에 줘도 되나요?
A. 국세청은 대금 입금 시점까지 실거래 증빙으로 보기 때문에, 지연되면 허위 매매로 간주될 가능성이 있습니다.
Q. 부모가 자식에게 판 부동산에 계속 살고 있어도 되나요?
A. 원칙적으로는 가능하지만, 자녀 소유임에도 부모가 계속 실거주하는 상황은 명의신탁 또는 증여 간주 위험이 있습니다.
Q. 자녀가 집값을 부모 계좌에 현금으로 줬다면?
A. 현금은 입증이 어려워 불리합니다. 반드시 계좌이체, 영수증 등으로 자금 흐름을 남겨야 합니다.
✅ 핵심 요약: 부모 자식 간 부동산 거래 시 꼭 기억할 점
- 시세 대비 30% 이상 싸게 매매하면 증여세 대상
- 자녀가 실제로 돈을 지급했는지 입증돼야 정상 매매 인정
- 거래 후 소유권 이전, 거주 실태, 자금출처 모두 점검
- 세무조사에 대비해 거래 서류 체계적으로 준비
- 의심스러운 거래 방식은 증여로 전환하고 세금 정산하는 게 오히려 안전
📌 다음 단계는?
👉 부모 자식 간 거래를 준비 중이라면, 지금 아래 순서부터 점검해보세요.
- ✔️ 매매 가격이 시세 대비 적정한가?
- ✔️ 자금출처 증빙은 준비됐는가?
- ✔️ 실거래 증빙 자료는 충분한가?
- ✔️ 전문 세무사에게 사전 진단을 받았는가?
가족 간 거래는 ‘쉬워 보이지만 가장 까다로운 거래’입니다.
사소한 실수 하나로 세금 수천만 원이 추가될 수 있습니다.
지금 바로 전문가 상담을 통해 리스크 없는 거래를 준비해보세요.