✔ 전세 사는 중 집이 팔렸다고요?
✔ 새로운 집주인과 계약은 어떻게 해야 할까요?
✔ 내 보증금은 안전한가요?
세입자가 반드시 알아야 할 권리와 대처법, 현실 사례까지 총정리합니다.
목차
- 소유권 변경돼도 전세는 계속될까?
- 전입신고와 확정일자의 법적 보호 효과
- 새 집주인과 계약 갱신 시 유의사항
- 계약 기간 중 명도 요구받을 경우 대처법
- 보증금 반환 불안할 때 해야 할 조치
- 실거주 주장하는 경우 분쟁 대응법
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
- 결론 – 세입자 권리를 지키는 7가지 핵심 포인트
1. 소유권 변경돼도 전세는 계속될까?
✅ 결론: 전세 계약은 유효하게 유지됩니다.
부동산의 소유권이 바뀌더라도, 전세계약이 존속 중이라면 새 집주인이 자동으로 임대인의 지위를 승계합니다.
이는 민법 제628조 및 주택임대차보호법에 명시된 내용입니다.
🔍 즉, "계약기간이 남아 있다면 새 주인이라도 그 계약을 지켜야 합니다."
2. 전입신고와 확정일자의 법적 보호 효과
🛡 왜 중요할까?
- 전입신고 + 확정일자는 대항력과 우선변제권을 세입자에게 부여합니다.
- 이를 통해 새 소유자가 세입자를 내보내거나, 보증금을 무시하는 상황을 법적으로 막을 수 있습니다.
항목 기능
| 전입신고 | 대항력 확보 (세입자의 존재를 보호) |
| 확정일자 | 경매 시 보증금 우선변제권 부여 |
📌 전입신고는 ‘이사한 날 당일 or 다음 날’에 꼭 완료하고, 주민센터에서 확정일자 도장까지 받으세요!
3. 새 집주인과 계약 갱신 시 유의사항
🔄 갱신할 수 있나?
- 계약 기간 중이라면 자동 승계
- 계약 종료 시점에서는 새 집주인과 재계약 또는 갱신요구권 행사 가능
📋 갱신요구권 사용 시 주의사항:
- 계약 갱신 거절은 실거주 목적일 때만 가능
- 실거주 목적이어도 입증 책임은 집주인에게 있음
- 서면 통보 필수 (30일 이상 여유)
4. 계약 기간 중 명도 요구받을 경우 대처법
❌ 집 팔았으니 나가달라고?
📌 계약 기간 중이라면, 명도 요구는 법적으로 무효입니다.
민법 제628조
“매매가 임차인에게 영향을 미치지 않는다. 계약은 존속한다.”
✅ 대응법:
- 계약서와 전입신고, 확정일자 서류 보관
- 요구 거절하고, 불응 시 법적 대응 가능
- 명도소송 진행해도 대법원까지 가야 함
5. 보증금 반환 불안할 때 해야 할 조치
💸 집 팔린다는데, 내 보증금 받을 수 있을까?
✔ 우선 조치
- 전입신고 + 확정일자 여부 확인
- 등기부등본 열람 → 새 집주인 명의로 이전되었는지 확인
- 이전된 후라도 계약 기간 전에는 퇴거 의무 없음
✔ 보증금 반환 문제 발생 시
- 계약 만료 전: 계속 거주
- 계약 만료 시: 새 집주인에게 반환 청구 가능
- 불응 시: 임차권 등기명령 + 소송 진행
6. 실거주 주장하는 경우 분쟁 대응법
🏡 “새 집주인이 실거주 한다며 나가래요!”
✅ 실거주 인정 조건:
- 집주인 본인, 직계존비속의 실제 거주
- 전입신고 + 최소 1년 거주 이력 필요
❗분쟁 사례:
- ‘실거주’라며 갱신 거부 후 바로 전세 놓음 → 손해배상 청구 가능
🧾 실제 사례:
- 세입자 갱신 요구 무시하고 임대인 임차 놓음 → 법원, 1천만 원 손해배상 판결
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 집주인이 바뀌면 새로운 계약을 꼭 해야 하나요?
A. 아니요. 기존 계약은 유효하며, 새 소유자가 임대인의 지위를 승계합니다.
Q. 집주인이 바뀌었는데 계약 기간이 얼마 남지 않았어요.
A. 갱신요구권을 행사할 수 있으며, 새 집주인이 실거주 사유를 입증하지 못하면 갱신 가능합니다.
Q. 확정일자를 안 받았는데 괜찮을까요?
A. 위험합니다. 경매 등 비상 상황 시 보증금 보호를 못 받을 수 있으므로 지금이라도 꼭 받으세요.
Q. 계약기간 중인데 새 집주인이 명도소송 하겠다고 협박해요.
A. 법적으로 불가능하며, 오히려 계약서 위반으로 매수인(집주인)이 불이익을 받을 수 있습니다.
8. 결론 – 세입자 권리를 지키는 7가지 핵심 포인트
- ✅ 계약 기간 중엔 누구든 나가라고 할 수 없다
- ✅ 전입신고 + 확정일자 필수로 받아야 법적 보호 가능
- ✅ 등기부등본 자주 확인해서 소유권 이전 상황 체크
- ✅ 갱신요구는 법적 권리이며, 거절하려면 실거주 입증이 필요
- ✅ 보증금 반환은 새 집주인에게 청구 가능
- ✅ 실거주 사유가 거짓이면 손해배상 청구 가능
- ✅ 특약·문서·증거 남겨두는 습관이 내 권리를 지킨다
📌 세입자도 권리가 강력하게 보호되는 시대입니다.
혼자 걱정 말고, 필요한 조치는 법에 따라 차근차근 준비하세요.
그리고, 의심이 들면 전문가(공인중개사·변호사) 상담을 받는 것이 안전합니다.