전세나 월세 계약 앞두고 가장 고민되는 부분, 바로 ‘복비(중개수수료)’입니다.
금액이 적지 않지만 복잡한 계산 방식과 부동산에서 말해주는 정보만으로는 제대로 알기 어렵죠.
이 글에서는
✅ 전세와 월세 복비 계산법 차이
✅ 지역별 상한요율표 정리
✅ 부동산에서 절대 말 안 해주는 협상 노하우
✅ 계약금과 복비의 지급 타이밍
✅ 과다 청구 시 대처법과 공인중개사법 기준
까지 한 번에 정리해드립니다.
1. 복비, 누가 내야 하나요?
복비는 통상적으로 ‘계약 당사자 쌍방’이 각각 자기 몫을 부담합니다.
즉, 세입자와 집주인이 각각 중개사에게 수수료를 지불하는 구조입니다.
하지만 세입자가 복비 전액을 요구받는 사례도 많아,
정확한 법적 기준과 협상 전략을 아는 것이 중요합니다.
📌 부동산 중개는 쌍방 계약이므로, 양측 모두 수수료를 내는 것이 원칙입니다.
2. 전세 vs 월세, 복비 계산법 차이
📌 전세 복비 계산법
- 복비 = 거래금액 × 요율(%)
- 거래금액 = 전세보증금 전체 금액
- 요율은 지역 및 계약 금액 구간별 상한선 적용
📌 월세 복비 계산법
- 복비 = 환산 보증금 × 요율(%)
- 환산 보증금 계산법:
보증금 + (월세 × 100)
예: 보증금 1,000만 원 + (월세 50만 원 × 100) = 6,000만 원 기준으로 계산
💡 전세는 단순한 계산이지만, 월세는 환산 개념을 적용하기 때문에 더 복잡할 수 있습니다.
3. 지역별 중개수수료 상한 요율표 (2024년 기준)
거래금액 전세 월세 매매
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 5천만~1억 미만 | 0.4% | 0.4% | 0.5% |
| 1억~3억 미만 | 0.3% | 0.3% | 0.4% |
| 3억~6억 미만 | 0.3% (협의 가능) | 0.3% (협의 가능) | 0.5% (협의 가능) |
| 6억 이상 | 0.4% (최대) | 0.4% (최대) | 0.9% (최대) |
📌 "상한요율"은 최대치이며, 실제 협상으로 낮출 수 있습니다.
4. 부동산에서 절대 말 안 해주는 협상법
✅ 협상 팁 5가지
- 계약 전 “복비 얼마까지 가능하신가요?”로 선제 질문하기
- 상한요율표 프린트해가서 보여주기
- “다른 중개소에서도 알아보고 있는데요” 멘트 사용
- 월세 환산 계산, 중개인이 불리하게 잡는지 체크하기
- 복비 계산서(영수증) 요구는 필수!
🔍 복비는 무조건 깎는 게 불법이 아닙니다.
공인중개사는 상한 요율 이하에서 자유롭게 협의할 수 있어요.
5. 계약금과 복비, 언제 내야 하나?
💸 복비 납부 타이밍
- 계약서 작성 직후 또는 잔금일에 납부 (계약 단계에서 협의 가능)
- 반드시 계약이 완료된 후에만 지급해야 안전
💸 복비 선지급 요구받으면?
- "계약이 확정되지 않았기 때문에 지급할 수 없다"라고 명확히 거절하세요.
📌 계약이 성사되지 않으면 복비는 지급할 의무가 없습니다.
6. 과다 청구 시 대응 방법
🚨 이런 경우 과다 청구입니다!
- 상한 요율을 초과한 복비 요구
- 월세 계산 시 월세 × 100 이상으로 환산
- 세입자에게 집주인 몫까지 이중 청구
🛡️ 대응 절차
- 중개사에게 상한요율 근거로 이의 제기
- 계산서 또는 영수증 요구 (세금계산서 포함)
- 그래도 환불 거부 시, 관할 시·군·구청 민원 접수
- 공인중개사협회 또는 국토교통부에 신고 가능
📞 국토교통부 부동산 거래 신고센터: 1588-0149
7. 공인중개사법 기준으로 분쟁 예방하기
공인중개사법 제32조에 따르면
- 중개사는 중개수수료를 계약금액 기준으로 협의하되, 상한을 초과할 수 없음
- 거래 당사자 간 서면으로 수수료 금액을 명시해야 함
- 계약 불성사 시 수수료 청구 불가
📌 법적으로 보호받기 위해 반드시 복비 금액과 지급 시점을 계약서에 기재하세요.
8. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 세입자인 제가 복비를 전부 내야 하나요?
A. 아니요. 원칙적으로는 양측이 각각 자기 몫 부담입니다. 다만, 실무상 세입자가 부담하는 경우가 많아 사전 협의 필수입니다.
Q. 월세 복비 계산은 왜 어려운가요?
A. 보증금과 월세를 함께 계산하는 ‘환산 보증금’ 개념을 사용하기 때문입니다.
Q. 복비를 깎자고 하면 계약 파기될 수 있나요?
A. 법적 상한 내에서 협의하는 것은 정당한 권리입니다. 다만, 불쾌한 인상을 주지 않도록 매너 있게 협상하세요.
Q. 복비를 카드로 결제해도 되나요?
A. 네, 대부분의 중개소에서 카드결제 또는 현금영수증 발급 가능합니다.
Q. 전세계약인데 월세 기준으로 복비 계산한다고 합니다. 맞나요?
A. 잘못된 방식입니다. 전세는 보증금 100% 기준으로, 월세는 **보증금 + (월세×100)**으로 따로 계산해야 합니다.
✅ 핵심 요약 정리
- 복비는 법정 상한요율 이내에서 협의 가능
- 전세는 보증금 기준, 월세는 환산 보증금 기준으로 계산
- 지역별 요율표와 계산법 미리 알고 가야 협상 유리
- 중개사는 상한 초과 시 법적 제재 대상
- 계산서/영수증은 반드시 받고, 문제 발생 시 관할 지자체에 신고 가능